《南宁市物业管理办法》于2007年8月28日发布，2007年10月1日生效。南宁市从2007年开始施行《南宁市物业管理办法》，到现在12年过去了，南宁市小区物业管理工作都发生了很大改变，出现了不少新问题，例如在物业管理方面仍然普遍存在业主委员会产生和换届难、业主大会和业主委员会运作不规范、物业服务不到位、物业服务收费标准调整难、车位（车库）只售不租、物业服务企业侵占业主公共收益、物业维修资金使用难等问题，这份《办法》中很多都没有明确规定，导致出现基层管理无法可依的尴尬局面，引发物业管理各类纠纷。南宁市法制办、市住房局曾于2015年和2018年就修订《南宁市物业管理办法》广泛征求听取各界群众意见、建议，但一直未能出台修订新的《南宁市物业管理办法》。面对我市当前物业管理实际工作中存在的突出困难和问题，要求借鉴各省市已修订的物业管理办法，尽快出台修订《南宁市物业管理办法》。
一、修订的必要性
物业管理办法修订是提升城市管理水平，解决社会纠纷的实际要求。
近年来，物业投诉成为消费者服务投诉的热点之一，因物业纠纷引发的上访、诉讼纠纷更是成为舆论关注的焦点，从实施中可以反映出以下几点：
一是业主自治组织发展举步维艰。业主委员会已成为物业管理规范化运行的瓶颈，全市住宅小区成立业委会的不多，而规范的业委会更少。业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范。
二是开发商建设遗留问题较多，影响物业管理的正常开展。如建设单位在开发建设的房屋质量、配套设施建设等问题，常常转嫁到物业服务企业，造成小区物业管理混乱，引发诸多矛盾。
三是物业管理实践中面临许多新情况、新问题。随着社会经济的不断发展变化，物业管理出现一些新情况、新问题。如业主大会和业主委员会运作不规范、物业服务收费标准调整难等等。如何规范、解决现实中的问题和矛盾，适应社会发展的需要，是《办法》急需解决的问题。
二、具体条款的修订建议
（—）简化筹备程序和条件，解决业委会成立难问题。
南宁市有很多个老旧的无物业小区，如我们秀湖社区管辖的秀湖花园、南毛小区、烟厂生活区等没有成立业主委员会，老旧小区普遍存在垃圾乱堆、车辆乱停放、无人值守等无物业管理问题。建议《南宁市物业管理办法》第十二条、第十三条进行修改，主要目的是通过降低门槛促进业委会的成立，并将老旧小区和无物业小区纳入管理范畴，从而促进业主自治。
(二)建议明确业主委员会的诉讼主体地位
建议《办法》第二十九条增加条文：“业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”
理由：根据现有的法律法规，业主委员会既不是自治社团，也不是企业法人，由于没有明确的法律地位，如果遇到权利侵害，业主委员会的权利受到限制。明确业主委员会的法律地位不仅可以保护广大业主利益，也可以引导尚未成立业委会的小区依法成立业委会，更好地管理自己。
（三）建议明确业主委员会工作经费提取标准
?南宁市不少小区因为业主和业委会的工作经费使用产生的信任，引发各种矛盾，业委会开展活动存在阻碍。
《办法》第二十七条修改建议：关于业主委员会工作经费筹集渠道，应明确业主委员会工作经费的提取标准，避免后期管理风险。
（四）关于物业服务收费的定价问题。
不少小区存在物业管理收费随意提价，管理不规范，引发物业和业主间的纠纷。
《办法》第五十条修改建议：随着国家放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车收费等价格管理，如何确定物业收费与服务等级质量，有业主代表建议合理的物业服务收费定价既要有利于物业企业的生存发展又要防止物业企业乱收费、乱涨价。
（五）关于业主不愿意缴纳物业管理费问题
不少业主因物业存在各种问题不愿意缴纳物业管理费，有些小区物业管理费收不上无法维持正常服务，恶性循环之下，小区前前后后换了多家物业公司。
《办法》第五十一条修改建议：业主委员会督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳。社区居民委员会帮助协调解决业主与物业服务企业就物业服务费收取工作中产生的矛盾。经催缴、协调仍拒交物业服务费的，物业服务企业可以通过司法途径解决。
（六）建议新增规范车位“只售不租”的情形
《办法》第六十一条修改建议：为保障建设单位的健康运营发展，建议对产权车位的租、售决定权仍归建设单位，但建设单位不能出售的人防车位可考虑用于向业主出租。要首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
理由：区外多地已修订针对开发商车位只售不租的规定，我市也存在很多小区车位卖不了，开发商不出租，导致大量资源闲置现象。建议从资源优化的角度作出规定，缓解小区停车乱象。
为使管理部门依法行政，业主及业主委员会依法维权，物业企业依法经营提供法律保障，适应当前我市物业管理发展的迫切需要，促进小区社会健康稳定，建议尽快出台修订《南宁市物业管理办法》。 ? ??
